Corte di Cassazione – Sezioni Unite del 10 maggio 2016 n°9449
In materia di condominio negli edifici, in base ad una sentenza della Corte di Cassazione- Sezioni Unite del 10 maggio 2016 n°9449, qualora il lastrico solare non sia comune a tutti i condomini, dei relativi danni che scaturiscono da infiltrazioni nell’appartamento sottostante rispondono sia il proprietario esclusivo del lastrico (in qualità di custode del bene) sia il condominio, poiché la funzione del lastrico quale copertura dell’edificio impone all’amministratore l’adozione di controlli necessari alla tutela delle parti comuni ed all’assemblea di partecipare e provvedere alle opere di manutenzione straordinaria.
Ne deriva che le relative spese di riparazione o ricostruzione, in base all’art. 1126 c.c., graveranno per un terzo sul proprietario e per i restanti due terzi sul condominio.
Come anticipato tutto ciò è stato stabilito con una sentenza delle Sezioni Unite, che ponendo fine a un contrasto giurisprudenziale, ha accertato la natura della responsabilità e le relative ripartizioni delle spese per l’ipotesi d’infiltrazioni del terrazzo all’appartamento sottostante.
Gli ermellini hanno infatti ritenuto che la responsabilità per difetto di manutenzione vada ricollegata più che all’art.2051 c.c. ed al principio del ”neminem laedere”, direttamente alla titolarità del diritto reale e quindi come una vera e propria conseguenza dell’inadempimento delle obbligazioni di conservare le parti comuni poste a carico dei condomini (art. 1123 c.c.).
Ci si trova quindi di fronte ad obbligazioni “propter rem”, contrassegnate dalla titolarità, poiché soggetti attivi e passivi ne sono i partecipanti al condominio, e dall’oggetto consistente nella prestazione delle spese per la conservazione dei beni esistenti nell’edificio.
Le norme condominiali, così come elaborate dal legislatore, sono riferite al profilo reale del fenomeno e quindi ne scaturisce un generale dovere di correttezza e di cooperazione attiva tra i condomini, volto a preservare le esigenze abitative dei vicini.
Troveranno pertanto applicazione i canoni fissati dall’art. 1128 c.c. per le obbligazioni contrattuali, salva l’eventualità di un fatto illecito commesso dal titolare del diritto reale configurante una responsabilità extra contrattuale fondata sull’art 2051 c.c. e nascente dalla lesione di un diritto soggettivo dei condomini estraneo ai rapporti di condominio o anche alla lesione di un diritto dei terzi che entrano in relazione con l’edificio.
La Seconda Sezione ha ribadito, infine, che il fatto costitutivo dell’illecito risale alla condotta omissiva o commissiva dei condomini, la quale deve esser scrutinata secondo le rispettive colpe e, in caso di responsabilità extra condominiale, secondo i criteri millesimali.
Il Collegio ha ritenuto così che la responsabilità per danni da infiltrazioni prodotte da lastrico solare o dal terrazzo di proprietà o di uso eclusivo va ricondotta all’art. 2051 c.c. riguardo la posizione del soggetto che del lastrico o della terrazza ha l’uso esclusivo.
Non di meno ed in aggiunta si ritiene che, tenuto conto della funzione assolta in ambito condominiale del lastrico o dalla terrazza posta a copertura dell’edificio o di una sua parte, sia configurabile una concorrente responsabilità del condominio, nel caso in cui l’amministratore ometta di attivare gli obblighi conservativi delle cose comuni su di lui gravanti ai sensi dell’art 1130 c.c. o nel caso in cui l’assemblea non adotti le determinazioni di sua competenza in materia di opere di manutenzione straordinaria (art 1135 c.c.).
Possiamo quindi con certezza e in modo chiaro afffermare le diverse posizioni del titolare dell’uso esclusivo e del condominio: Il primo è tenuto agli obblighi di custodia, ex art. 2051 c.c., in quanto si trova in rapporto diretto con il bene potenzialmente dannoso, qualora non sottoposto alla necessaria manutenzione; il secondo è tenuto ,ex art. 1130 c.c. e 1135 c.c., a compiere atti conservativi e opere di manutenzione straordinaria relative alle parti comuni dell’edificio.
