si veda Cass. civ., Sez. II, Sentenza n. 4508/2015
Fermo restando quanto detto in tema di innovazioni (al cui relativo articolo si rimanda) vorremmo porre l’attenzione sull’ipotesi -giunta all’attenzione della Corte di Cassazione- di un condominio che propose un ricorso per denuncia di nuova opera contro un condomino, il quale, senza autorizzazione condominiale, aveva intrapreso l’ampliamento di un cancello pedonale insistente sulla parte condominiale, trasformandolo in carrabile.
Il caso concreto posto all’attenzione dei giudici si basava sulle doglianze esposte dal *** che appunto lamentava, oltre all’intrapresa iniziativa dell’ampliamento del cancello, anche altri lavori iniziati (non ancora ultimati) di ampliamento di spazi, di una nuova luce sempre sulla medesima parte condominiale nonché dell’allaccio di nuove utenze (fognarie ed elettriche) il cui tracciato attraversava la proprietà condominiale prima di andarsi a collegare alla rete comune. Deduceva il ricorrente l’illegittimità di tali iniziative trattandosi queste di vere e proprie innovazioni poste in essere dal resistente ***, ovvero di nuove opere che alteravano la cosa comune modificandone la forma e quindi sottoposte alla necessaria autorizzazione ottenibile solo con la maggioranza qualificata prescritta dalla legge. Difatti, argomentava il comunista, ai sensi dell’art 1102 c.c. ciascun partecipante alla comunione può servirsi della cosa comune purchè non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto.
Pur vero -si argomentava- che il comunista può apportare, a proprie spese, le modificazioni necessarie per il miglior godimento della cosa, tuttavia, in riferimento alle innovazioni, l’art 1120 c.c. prevede una maggioranza qualificata così come espresso nel comma quinto dell’art 1136 c.c.
E sulla base di questa premessa, veniva dedotta la qualifica di “innovazioni” alle opere intraprese dal condomino contro cui veniva proposto ricorso.
Giunta innanzi alla Cassazione la questione è stata così affrontata: In primis, precisano i giudici, la giurisprudenza ritiene che non costituiscono innovazioni, ma solo modifiche della cosa comune, quelle operazioni che non alterino l’entità materiale del bene ovvero non determinino la trasformazione della sua destinazione (Cfr., ex plurimis, Cass. civ., n.18052 del 19 ottobre 2012). Pertanto il ricorrente ha errato nel definire ‘innovazioni’ le opere intraprese dal condomino ***. Il cancello risulta difatti essere stato soltanto ampliato (e non modificato) da pedonale a carrabile, restando identica la sua destinazione.
In riferimento alla realizzazione di nuova luce, poi, la Suprema Corte ribadisce di aver già chiarito in diverse pronunce che l’apertura di finestre, ovvero la trasformazione di luci in vedute su un cortile comune, rientra nei poteri spettanti ai singoli condomini ai sensi dell’art 1102 c.c. , considerata la finalità che tali cortili hanno di dare aria e luce agli immobili circostanti (Cfr. Cass. civ., n.13874 del 9 giugno 2010).
Quindi i giudici specificano che, qualora non sia stata alterata la destinazione d’uso e sia stato consentito agli altri condomini di fare parimenti uso della cosa comune, deve escludersi che si sia potuta configurare un’innovazione vietata.
Quanto all’allaccio di nuove utenze fognarie o elettriche da parte del condomino, deve evidenziarsi che anch’esse sono da considerarsi fuori dal novero delle innovazioni, essendo una rete i per sé suscettibile di accogliere nuove utenze.
Come meglio chiarito dalla Consulta, l’art 1120 c.c., nel prescrive che le innovazioni siano approvate dai condomini con determinate maggioranze, ha la funzione di disciplinare l’approvazione di quelle innovazioni che implichino oneri di spesa a carico di tutti i condomini.
Ove invece non si debba procedere a tale ripartizione, per essere la spesa assunta interamente a carico di un solo condomino, deve applicarsi la più generale norma di cui all’art 1102 del Codice civile.
Pertanto, in riferimento ai lavori compiuti dal condomino ***, il condominio non può fondare il ricorso sulla riconducibilità di tali opere a delle vere e proprie innovazioni.
Vi è da precisare, tuttavia, che la possibilità da parte del comunista di svolgere tali attività non lo esonera, comunque, dal mantenere i luoghi così come erano precedentemente al suo intervento.
Un’ ultima considerazione si impone in merito al tipo di azione giudiziaria intrapresa dal condominio nel caso di specie.
Trattasi della denuncia di nuova opera di cui all’art 1171 c.c. con cui il proprietario (o il titolare di altro diritto reale di godimento o possessore) può denunziare all’autorità giudiziari ala nuova opera da altri intrapresa sul proprio fondo qualora tema che da questa stia per derivare un danno.
L’azione è proponibile entro un anno e ha il presupposto essenziale del pericolo di un danno imminente; pertanto, proprio per questo suo ultimo carattere, non è proponibile nel caso prospettato.
Difatti, non si può affermare che nel caso de quo si poteva configurare ‘un imminente danno’, anzi, dalla trasformazione del cancello (da pedonale a carrabile) ben potevano trarre beneficio tutti i condomini nell’ottica di una maggior godimento della cosa comune.
