Corte di Cassazione, sentenza del 2 marzo 2016, n° 4127
In materia condominiale, ovvero negli edifici e tra condomini in generale, i balconi aggettanti, costituendo un prolungamento di una unità immobiliare, sono di proprietà esclusiva al proprietario di questa.
Diversamente, i rivestimenti e le parti decorative della parte frontale ed inferiore degli stessi si debbono considerare come beni comuni a tutti allorquando s’inseriscono nel prospetto dell’edificio e concorrono a renderlo gradevole.
Nell’ambito del condominio parziale, bisogna però chiarire che tanto opera sul piano della semplificazione dei rapporti di gestione interni alla collettività condominiale.
Infatti, qualora ci siano all’ordine del giorno argomenti concernenti la comunione di determinati beni o servizi limitati ad alcuni condomini, il quorum –sia costitutivo che deliberativo- deve essere calcolato con riferimento esclusivo, alle unità immobiliari e ai condomini direttamente interessati.
Per ciò che riguarda il cortile condominiale, la Corte si è espressa dichiarandolo di proprietà comune (ex art. 1117 c.c.) in quanto risulta essere di un’attitudine funzionale al servizio dello stabile condominiale nella sua interezza.
Nel caso in cui sia di proprietà di alcuni condomini, quest’area non sarà soggetta all’edificio nel suo complesso, ma alle sole porzioni di proprietà esclusiva dei soggetti che hanno la comproprietà del cortile .
In questo caso, in base all’art. 1123 comma 3, c.c., ci troviamo di fronte ad un bene soggetto al regime del condominio parziale.
Sempre in tal caso è legittima la delibera condominiale che, con riferimento al cancello del cortile, viene posta in essere ammettendo alla votazione soltanto i condomini compresi in quell’area.
Quindi, se il bene ha una relazione funzionale con una sola unità immobiliare di proprietà esclusiva, va esclusa la natura condominiale; mentre se il bene è destinato a servizio di più condomini, le spese che riguardano la sua manutenzione sono a carico del gruppo dei condomini che ne traggono utilità.
