In ambito condominiale ciascun condomino è proprietario del suo appartamento in via esclusiva e in maniera proporzionale delle parti comuni. In virtù di ciò, il condomino può far l’uso che desidera delle parti comuni in quanto comproprietario, ma è pur sempre tenuto a preservare i medesimi diritti degli altri condomini sulle parti comuni e a non alterare la funzione e la natura dello stabile.
Tutto ciò è ben precisato nell’art. 1102 c.c. nel quale si fa espressa menzione dell’uso della cosa comune da parte del singolo condomino e si statuisce, al contempo, l’impossibilità sia di alterare la destinazione della medesima sia di impedire agli altri di farne egual godimento.
Il singolo proprietario è quindi libero di utilizzare la cosa comune (anche migliorandola nell’interesse comune) ma non di abusarne limitando il diritto degli altri comunisti.
Pertanto il singolo comunista può, a proprie spese, anche apportare modificazioni al fine del miglioramento -ovvero innovare- della cosa comune, senza delibera assembleare ma nei limiti dell’art. 1102 c.c.
Quanto sopra chiarito è utile al fine di precisare e specificare cosa s’intende per innovazioni e quali di queste siano consentite o meno.
L’innovazione è quella modifica che rende “nuova” la cosa comune a seguito di una trasformazione nella sua funzione o nella sua materialità.
Generalmente le innovazioni vengono distinte in: consentite, vietate, gravose e voluttuarie (si vedano gli art. 1120 c.c. e seguenti).
Nell’art. 1120 c.c. si dispone che i condomini possono disporre tutte le innovazioni dirette al miglioramento o all’uso più comodo o al maggior rendimento delle cose comuni. Quindi le innovazioni consentite hanno ad oggetto :
- Opere e interventi volti a migliorare la sicurezza e la salubrità degli edifici e degli impianti;
- Opere e interventi per eliminare le barriere architettoniche, per contenere il consumo energetico degli edifici e per realizzare parcheggi condominiali,per la produzione di energia mediante impianti di cogenerazione, fonti eoliche,solari o rinnovabili in generale;
- Installazione di impianti centralizzati per la ricezione radiotelevisiva , anche da satellite o via cavo con relativi collegamenti fino alla diramazione per le singole utenze.
L’amministratore, in tale evenienza, è tenuto a convocare l’assemblea entro 30 giorni dalla richiesta da parte di un solo condomino interessato alle deliberazioni appena elencate.
Le innovazioni vietate sono citate nell’art 1120, ultimo comma, c.c. il quale espressamente recita “Sono vietate le innovazioni che possano recare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato, che ne alterino il decoro architettonico o che rendano talune parti comuni dell’edificio inservibili all’uso o al godimento anche di un solo condomino”.
Quanto alle innovazioni gravose o voluttuarie, di cui all’art. 1121 c.c., il legislatore ha stabilito un esonero da qualsiasi contributo nella spesa per quei condomini che non intendano trarne vantaggio. Il secondo comma della stessa norma poi specifica che qualora l’utilizzazione separata non sia possibile l’innovazione non è consentita a meno che la maggioranza dei condomini che l’ha deliberata o accettata intenda sopportare integralmente la spesa.
L’innovazione è consentita qualora abbia un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno i 2/3 del valore dell’edificio. Ottenuta tale maggioranza la delibera è valida e vincola tutti i condomini i quali saranno obbligati a contribuire alle spese ex lege.
Va in ogni caso sottolineato che, qualsiasi siano le maggioranze, sono vietate le innovazioni che arrechino pericolo alla stabilità o alla sicurezza dell’immobile.
Per ciò che concerne le delibere relative al decoro architettonico o alle parti comuni rese inservibili all’uso o ancora al godimento anche di un solo condomino, viene pacificamente riconosciuta la loro validità qualora siano state votate all’unanimità dei partecipanti al condominio.
Una menzione particolare merita l’installazione dell’ascensore. Un’innovazione riferita a quest’ultima è consentita (anche se comporta la sottrazione di parte di cortile o il taglio parziale delle scale comuni o di una modifica della tromba delle scale ovvero della trasformazione di finestre delle scale in vani di accesso alla cabina dell’ascensore) poiché l’intervento è finalizzato al miglioramento del godimento dell’immobile e può essere eseguito anche a spese di uno o alcuni condomini. Tuttavia, gli altri comunisti ne potranno godere e accedere qualora decidano di contribuire ai costi di manutenzione ed esecuzione dei lavori.
Possiamo quindi concludere ribadendo i seguenti concetti:
- Le Innovazioni vietate sono elencate nell’art 1120, ultimo comma, c.c. e consistono negli d’interventi che possono arrecare danno alla stabilità e alla sicurezza del fabbricato.
- Le innovazioni che compromettono la facoltà di godimento di uno o pochi condomini in confronto degli altri possono essere approvate validamente dall’unanimità dei condomini.
- Le innovazioni sono permesse con il voto della maggioranza dei 2/3 del valore dell’edificio, oltre la maggioranza numerica o di teste.
- Sono permesse le innovazioni con esonero dei dissenzienti dalla spesa dove è sufficiente la maggioranza degli intervenuti che rappresentino la metà dei millesimi dell’edificio e che abbiano ad oggetto la sicurezza e salubrità degli edifici ,degli impianti, abbattimento delle barriere architettoniche, contenimento dei consumi energetici,parcheggi, impianti radiotelevisivi, telematici e installazione di impianti per la produzione d’energia da fonti rinnovabili.