La scelta della stipula di un’assicurazione è a discrezione dei singoli partecipanti, non prevedendo la legge alcun obbligo in capo ai condomini.
Talvolta può verificarsi il caso in cui il regolamento contrattuale preveda la stipula di un contratto assicurativo e pertanto, in sua mancanza, l’amministratore ha l’obbligo, mediante un’assemblea, di coinvolgere nel merito i singoli proprietari dello stabile al fine di individuare la volontà degli stessi.
Tuttavia la Corte Suprema di Cassazione, ha sancito -riferendosi all’art 1130 del c.c.- che l’amministratore è tenuto a mettere in atto solamente quegli atti conservativi dei diritti relativi alle parti comuni e alla salvaguardia dell’integrità dell’immobile e, quindi, non rientrando il contratto assicurativo tra siffatte ipotesi, non ricade alcun obbligo in capo ad esso.
Omologandosi a tale decisione la giurisprudenza ha aggiunto che il contratto assicurativo deve essere valutato in senso economico e pratico all’interno dell’assemblea appositamente costituita e tenendo conto delle specifiche caratteristiche dello stabile.
Per la deliberazione in tale materia è richiesta la maggioranza semplice (art.1136 c.c.) poiché rientra tra i casi di gestione ordinaria della cosa comune.
Il giudizio assembleare è riferito alle parti comuni dell’edificio poiché per i beni esclusivi dei condomini è richiesta l’unanimità dei consensi. Qualora dovesse venir meno tale unanimità, il singolo condomino è libero di stipulare per proprio conto una polizza assicurativa a copertura dei rischi sulle proprietà esclusive e sulla corrispondente quota di proprietà comune.
Sul tema si segnala la possibilità di stipulare una polizza globale dei fabbricati a garanzia degli edifici condominiali, dei proprietari, dei conduttori e dei terzi estranei. Tale polizza copre i danni provocati e subiti dall’edificio condominiale in toto, comprese le proprietà esclusive dei singoli condomini e l’incolumità di terzi.
La polizza globale quindi è a garanzia di:
- Danni al fabbricato condominiale sia alle parti comuni che a quelle di proprietà esclusiva.
- Responsabilità civile (danni arrecati dal fabbricato a terzi per lesioni personali per morte, danneggiamenti a cose o animali).
Alla luce di ciò, vale la pena sottolineare che i rischi non compresi nella polizza non sono coperti e che l’alea è solo quella assunta dall’assicuratore così come descritta all’interno della polizza.
Di norma le compagnie assicuratrici si limitano a offrire garanzie di base o standard ma è possibile inserirne altre espressamente citate con relativo sovra-premio.
La polizza globale dei fabbricati, unita all’assicurazione della responsabilità civile verso terzi, obbliga a mantenere immune l’assicurato qualora questi arrechi danni involontariamente a terzi per morte, lesioni personali, danneggiamenti a cose o animali o in conseguenza di un fatto accidentale verificatosi in relazione a rischi all’interno della proprietà del fabbricato o delle parti comuni.
Tale polizza comprende e copre anche la responsabilità verso terzi dell’assicurato quale committente di lavori di ordinaria e straordinaria amministrazione nonché di manutenzione del fabbricato.
Modalità e tempistiche di denuncia di un evento dannoso
Qualora ci si trovi in presenza di un evento dannoso l’amministratore deve denunciare alla compagnia assicuratrice l’accaduto entro e non oltre tre giorni dalla data dell’avvenimento o dalla data di scoperta del fatto (art. 1913 c.c.).
Quindi, il condomino deve avvisare subito l’amministratore del danno verificatosi al fine di poter far sì che l’amministratore denunci l’incidente per tempo alla compagnia assicuratrice.
Qualora il condomino resti inerte e non comunichi l’avvenimento dannoso, s’incorre nella perdita del diritto all’indennizzo (art. 1915 c.c.).
Ripartizione delle spese, acceso ai documenti e legittimità ad agire
Secondo il principio espresso dall’art. 1123 del c.c. le spese sono ripartite tra tutti i condomini assicurati in modo proporzionale e seguendo il criterio delle quote millesimali di comproprietà, salva diversa disposizione presente nel regolamento condominiale.
Relativamente al pagamento del prezzo, dato che ci si trova di fronte ad un contratto a prestazioni corrispettive e di durata, il mancato pagamento del premio alla sottoscrizione del contratto determina in capo al contraente la sospensione assicurativa (ex art. 1091 c.c.) e tale assicurazione resta sospesa sino alle 24 del giorno in cui il contraente paga il dovuto.
Se il ritardo del pagamento persiste alla prima scadenza contrattuale, la sospensione dell’assicurazione si attiva dalle 24 del 15 giorno successivo a quello della scadenza e l’assicurazione riprende i suoi effetti dalle ore 24 del giorno del pagamento.
Per ciò che concerne l’accesso ai documenti, l’amministratore è tenuto a prender conoscenza di tutti gli atti di liquidazione e -parimenti- è un diritto di tutti i condomini l’aver accesso diretto ai documenti che li vedono interessati.
Qualora l’amministratore dovesse sottoscrivere quietanza di pagamento della polizza, a tutela di terze persone, egli non potrà –eventualmente- richiedere altre somme all’assicurazione dato che con tale sottoscrizione si considera soddisfacente il risarcimento offerto.
Passando al terzo punto, ossia alla legittimità d’agire, è doveroso evidenziare che il contratto assicurativo è un contratto per conto di chi spetta e, quindi, è rivolto anche a difesa del singolo condomino che trovi danneggiata la sua proprietà a seguito di sinistri.
Ne scaturisce che, in caso di risarcimento danni nei confronti di un terzo, il condominio non potrà agire direttamente in giudizio, in quanto il contratto assicurativo è a favore di terzo.
L’obbligazione dell’assicuratore al pagamento dell’indennizzo all’assicurato, quindi, è autonoma anche quando viene pagata direttamente al terzo (art. 1917, comma 2, c.c.).
Polizza responsabilità civile per l’amministratore
Per concludere, credo sia doveroso riportare il nuovo art.1129 c.c. dove s’introduce la possibilità di subordinare la nomina dell’amministratore alla presentazione di una polizza individuale di RC per atti compiuti all’interno del proprio mandato. Sempre nella suddetta disposizione poi, è previsto che l’amministratore è tenuto ad adeguare i massimali della polizza assicurativa qualora ci si trovi in presenza di lavori straordinari .
E nel caso in cui l’amministratore sia coperto da una polizza di responsabilità civile professionale generale per l’intera attività da lui svolta, tale polizza dovrà essere integrata con una dichiarazione dell’impresa di assicurazione che garantisca le condizioni previste dal periodo precedente per lo specifico condominio.
