Minaccia, truffa ed appropriazione indebita – Da oggi in vigore le nuove regole sulla procedibilità L’Avvocato non può avere alcun contatto con la controparte priva di un difensore – SS.UU. 2273 del 30 gennaio 2018 Matrimonio di convenienza? Nessun diritto all’assegno di mantenimento! Mediatori immobiliari abusivi – Da oggi pene più severe Separazione e divorzio – il genitore deve rimuovere dai social network le immagini e le informazioni del figlio qualora gli rechino disagio Utilizzabili gli SMS, i messaggi WhatsApp e le e-mail scaricate sul telefono come semplici prove documentali – Cassazione Penale, Sez. V, n. 1822 del 16 gennaio 2018 ESECUZIONE DEL CONTRATTO DI APPALTO – Workshop C.C.I.A.A. del Molise del 18.12.2017 Azioni di condanna – CORSO DI DIRITTO PROCESSUALE AMMINISTRATIVO La tutela cautelare – CORSO DI DIRITTO PROCESSUALE AMMINISTRATIVO Le Sezioni Unite penali condannano la condotta del Pubblico Ufficiale che utilizza il sistema informatico per fini personali La DONAZIONE tramite bonifico è NULLA per mancanza dell’atto pubblico redatto innanzi ad un Notaio Contrasto al CYBERBULLISMO: dal 18.06.2017 parte la PROCEDURA di AMMONIMENTO Contratti sotto soglia – Workshop C.C.I.A.A. del Molise del 19 giugno 2017 Posta Elettronica – La visione di messaggi già letti è comunque reato PRIVACY – La bacheca condominiale non può essere utilizzata per divulgare informazioni su procedimenti giudiziari in corso Facebook e risarcimento del danno morale per la morte del nipote Donazione degli organi post mortem Baratto amministrativo Ordinanze contingibili ed urgenti del Sindaco Campobasso Insieme Molise – la voce del web – N.14 – 8 dicembre 2016 “SCIA: semplificazioni in tema di commercio, edilizia ed ambiente” Patrocinio a spese dello Stato – Campobasso Insieme Molise – La voce del web – n. 13 del 3 novembre 2016 Sanzioni per i lavoratori in nero: la giurisdizione è del G.O. Delinquente professionale? Simulazione di malattia accertata con riprese video e fotografie effettuate da un investigatore privato… è possibile? Nessuna responsabilità del Comune per chi muore annegando Campobasso Insieme Molise – la voce del web – n.12 del 6 ottobre 2016 – È lecito registrare una conversazione con il cellulare? Dare dell’ “animale” al vicino di casa è diffamazione Omicidio – Sezioni unite: L’aggravante della crudeltà può coesistere con il dolo d’impeto La riforma costituzionale e il prossimo referendum: ecco cosa potrebbe cambiare Permessi Legge 104/92 : per la Corte costituzionale spettano anche ai conviventi Campobasso Insieme Molise – n.11/2016 – Il diritto penale islamico Furbetti del Cartellino – Campobasso Insieme Molise – la voce del web – n.10 del 21 luglio 2016 Femminicidio – Campobasso Insieme Molise N. 9 del 30 giugno 2016 Lastrico solare – le spese in caso di danni Market Abuse – NE BIS IN IDEM Decreto Ingiuntivo – Campobasso Insieme Molise n.8 – 9 giugno 2016 A quale forma giuridica di famiglia appartieni? Frode Fiscale – concorso per il professionista Cambio di sesso senza intervento chirurgico La corrispondenza è sufficiente per l’addebito della separazione? Gender Mainstreaming Parti comuni: Balconi e terrazzi, balconi aggettanti Corte Costituzionale, sentenza n. 94 depositata il 6 maggio 2016 Condominio – Impugnazione delibera assembleare “Rent to Buy” – Campobasso Insieme Molise n.6 del 28 aprile 2016 STALKING e richiesta di archiviazione – L’intervento delle Sezioni Unite Omessa custodia della carta di credito? È il cliente a risarcire la banca! Autoscatto del minore: non c’è pedopornografia Campobasso Insieme Molise – N.5 – 7 aprile 2016 – Divieto per il notaio di ricevere atti elusivi di norme pubblicistiche assistite da sanzioni penali Diffamazione a mezzo internet…occhio all’IP – Cassazione penale, sez. V, sent. 29 febbraio 2015, n° 8275: Il CNF condannato ad 1 milione di euro per il “divieto di pubblicità” Il caso pratico: transazione novativa e transazione conservativa Il nuovo art. 131-bis c.p. – Non punibilità per particolare tenuità del fatto IL contratto di portierato – condominio Innovazioni: Quale maggioranza é richiesta per opere nuove che alterano la cosa comune modificandone la forma? Il risarcimento per i danni subiti da un immobile spetta a chi è proprietario al momento dell’evento Danno risarcibile nel caso di abusivo ricorso al contratto di lavoro a tempo determinato da parte di una pubblica amministrazione Danno da fauna selvatica – Campobasso Insieme n.4 del 17 marzo 2016 Corte di cassazione civile – Sez. II – Sentenza n. 463 del 14 gennaio 2016 (CIRCOLAZIONE STRADALE) Pubblica una foto su Facebook con una pistola in pugno invitando a farne uso: legittimo il diniego di detenzione di armi Corte di Cassazione, sez. VI Penale, sentenza 19 gennaio 2016, n. 1935 – Offerta di 100 Euro a un poliziotto non integra il reato di istigazione alla corruzione a pubblico ufficiale. Cassazione, Sezioni Unite civili – sentenza 16 febbraio 2016, n. 2950- Giurisdizione tributaria in caso di lite sulla determinazione o modifica delle rendite catastali Cassazione, Sezioni Unite civili, sentenza 17 febbraio 2016, n. 3059 – Giurisdizione italiana per istanza di fallimento nei confronti di società costituita in Italia ma con sede legale all’estero Cassazione penale, sez. VI, sentenza 18 febbraio 2016, n.6656 – la concussione del curatore fallimentare Danno da lesione del diritto all’immagine, alla reputazione, all’onore e al decoro della persona fisica e giuridica NO al porto d’armi per chi frequenta pregiudicati Le innovazioni condominiali STUPEFACENTI – Cass. Pen., sez. VI, 9 febbraio 2016, n. 5254 – “Non è reato coltivare due piante di canapa” Assicurazioni sulla vita e clausole vessatorie Depenalizzazione – la Cassazione già si pronuncia Condominio e calamità naturali – responsabilità dell’amministratore Notifiche: è sufficiente la notifica a mani del portiere Condominio – Assicurazioni per danni da acqua Truffa al bancomat: la responsabilità è della banca! Condominio – Assicurazione contro rischio incendio Atti persecutori e principio di determinatezza Risarcimento danni   Assicurazione dello stabile condominiale La mancata depenalizzazione del reato di “clandestinità” Recupero delle quote condominiali e Decreto ingiuntivo Obbligazioni CIRIO: la Cassazione bacchetta noto Istituto di credito Impianto ascensore: Obblighi dell’amministratore di condominio. Donazione di cosa altrui Canoni enfiteutici: l’unica soluzione è pagare? 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Canoni enfiteutici: l’unica soluzione è pagare?

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Molti proprietari di terreni e immobili stanno ricevendo in questi ultimi mesi delle lettere da parte degli Istituti di Sostentamento del Clero diocesani nelle quali, oltre ad essere messo in discussione il loro diritto di proprietà per la sussistenza di un antico diritto di enfiteusi, viene loro intimato il pagamento dei canoni enfiteutici e prospettato, come unica alternativa, il diritto di affrancazione del fondo tramite rogito notarile e previo pagamento di un somma a titolo di riscatto.

Omettendo ogni considerazione morale e di opportunità che lascio al sentimento personale del singolo lettore –sul punto si sono interessate anche “Le iene” con un servizio tragicomico –  credo che debba farsi un po’ di chiarezza, quantomeno per rendere edotti gli interessati circa la reale portata dei loro diritti che –a modesto avviso – non possono ridursi all’out-out “paga o riscatta”.

E’ necessario, però, un passo indietro.

Un tempo l’enfiteusi era un contratto molto diffuso, teso, soprattutto, a consentire la coltivazione di vasti latifondi. Il proprietario (molto spesso la Chiesa) concedeva, in perpetuo o per un lasso temporale determinato, ai contadini i terreni e questi si obbligavano al pagamento di un canone e al miglioramento del fondo. Inoltre, l’enfiteuta aveva, ed ha tuttora, il diritto d’affrancazione che è di natura potestativa e gli consente di divenire pieno proprietario del bene, previo pagamento di una somma come riscatto dello stesso.

Tuttavia, il pagamento dei canoni e l’affrancazione non sono gli unici modi di estinzione dell’enfiteusi o, comunque, del rapporto tra concedente-livellario.

Innanzitutto, è quantomeno opportuno che tutti coloro che hanno ricevuto le intimazioni al pagamento dei canoni chiedano preventivamente agli intimanti l’esibizione del titolo costitutivo dell’enfiteusi che ai sensi dell’articolo 1350 cod. civ. deve essere redatto in forma scritta a pena di nullità.

E’ questo un punto nodale su cui spesso si fa confusione. I richiedenti (leggasi proprietari del fondo) intendono provare il loro preteso diritto enfiteutico tramite le risultanze catastali dimenticando – non so se volutamente o per ignoranza legislativa – che esse non hanno alcuna valenza sul piano probatorio del titolo. L’unico modo per provare il proprio essere proprietari è la produzione del titolo quantomeno in copia conforme all’originale.

Secondariamente, ma non come importanza, è vero che l’enfiteusi perpetua, come la proprietà, è imprescrittibile, ma di certo ciò nulla toglie alla possibilità del verificarsi dell’usucapione che è modo di acquisto della proprietà a titolo originario.

Questo, infatti, è un altro controllo a cui sono chiamati i suddetti intimati affinché valutino se in loro favore siano maturati i requisiti di legge per l’acquisto della piena proprietà a mezzo dell’usucapione.

Siffatto argomento acquista maggior valore se si tiene in conto che spesso l’originario titolo enfiteutico è risalente nel tempo (in alcuni casi anche secoli) e, pertanto, i soggetti terzi possono aver ‘a qualsiasi titolo’ instaurato un rapporto con il fondo incompatibile con il diritto d’enfiteusi.

Inoltre, in questi casi soccorre anche il meccanismo della c.d. “pubblicità sanante” ovvero l’aver trascritto un titolo di per sé idoneo a produrre l’acquisto della proprietà, anche se basato su elementi erronei, ma comunque corredato da un possesso ininterrotto “uti dominus”

D’altronde, se così non fosse e quindi si ritenesse inoperante l’istituto dell’usucapione, il proprietario sarebbe inspiegabilmente esonerato dall’oculata gestione dei propri beni e diritti, ben potendo, anche a distanza di secoli, avanzare pretese dominicali e creditorie.

Ci sarebbe molto altro da dire ma il discorso si allargherebbe alla problematica della c.d. “interversio possessionis” che ci riserviamo di analizzare in un prossimo saggio.

In conclusione, invitiamo tutti i destinatari delle missive, di cui in epigrafe – prima di procedere al pagamento anche di un solo canone che avrebbe una funzione di riconoscimento del diritto d’enfiteusi – a chiedere di prendere visione, innanzitutto del titolo costitutivo dell’enfiteusi (non accontentatevi delle mappe catastali!!!) e successivamente valutare se siano maturati i presupposti per l’usucapione del bene, al fine di far valere i propri diritti e non cedere a richieste economiche molto spesso prive di fondamento giuridico.

Per approfondimenti sul caso non esitate a contattarci anche in privato.

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