La materia è disciplinata dall’art.1130 c.c. il quale espressamente prevede che “l’amministratore deve riscuotere i contributi e erogare le spese occorrenti per la manutenzione ordinaria delle parti comuni dell’edificio e per l’esercizio dei servizi comuni”. A tale fine l’amministratore, senza autorizzazione dell’assemblea condominiale, può ricorrere al giudice competente ed ottenere un “Decreto di ingiunzione immediatamente esecutivo”. Qualora interpellato, egli è inoltre tenuto a comunicare ai creditori non soddisfatti i dati dei condomini morosi (art. 63 disp. att. c.c.).
Alla luce di quanto detto, è evidente l’obbligo che sorge in capo all’amministratore di riscuotere le quote necessarie per il funzionamento del condominio ed il successivo onere di agire con tempestività per incassarle coattivamente, astenendosi dall’anticipare qualsiasi propria somma per i condomini.
Quindi l’amministratore ‘può’, anzi ‘deve’, riscuotere i contributi -anche giudizialmente- senza essere all’uopo preventivamente autorizzato dall’assemblea.
Per il recupero delle quote e dei debiti dei singoli condomini il codice concede la duplice possibilità di agire sia mediante citazione che tramite ricorso per Decreto ingiuntivo davanti al Tribunale (o Giudice di Pace) nella circoscrizione in cui lo stabile condominiale è situato.
Così come viene enunciato dall’ art. 633 c.p.c “il decreto ingiuntivo è un provvedimento speciale di condanna a pagare una somma di denaro in relazione a un credito munito di prova scritta o rientrante in particolari categorie”.
Il provvedimento viene preso senza un contradditorio con il debitore, il cui intervento è solo eventuale e subordinato all’opposizione di quest’ultimo.
Il giudice chiamato in causa dal creditore, verificata l’esistenza dei presupposti di legge, emette il decreto ingiuntivo a carico del debitore, imponendogli di pagare nel termine di 40 giorni dalla notifica. Tale decreto può esulare l’intervento del giudice, ossia essere efficace e passare in giudicato, qualora il destinatario dell’ingiunzione non propone opposizione entro il termine di 40 giorni.
Qualora con il Decreto ingiuntivo venga chiesta la ‘provvisoria esecuzione’ il condominio potrà avviare la procedura esecutiva e quindi procedere successivamente al pignoramento dei beni del condomino nel caso in cui questi non si attivi per il pagamento di quanto dovuto in modo rapido.
In estrema sintesi , qualora il Decreto ingiuntivo diventi esecutivo, il condomino dovrà pagare, senza eccezioni di genere, al fine di non paralizzare la vita condominiale. Qualora vi sia una somma versata ingiustamente, il condomino può rivalersi ma, in ogni caso, non può esser sospesa la causa d’opposizione al decreto ingiuntivo neanche qualora si presenti impugnazione della delibera di approvazione dinanzi l’autorità giudiziaria.
Pertanto, nel caso in cui il condomino abbia proposto opposizione al decreto ingiuntivo esecutivo e, insieme a questa, l’impugnativa della delibera d’approvazione del rendiconto consuntivo, se il giudice dell’impugnazione non sospende l’efficacia della delibera, l’amministratore può e deve continuare la procedura esecutiva nei confronti del condomino moroso.
Il potere/dovere dell’amministratore condominiale di ottenere un decreto ingiuntivo direttamente esecutivo contro i singoli condomini è esercitabile sia per le spese ordinarie che per quelle straordinarie. L’unica condizione è che lo stato di ripartizione dei contributi di spesa dovuti dai singoli condomini sia stato approvato preventivamente dall’assemblea.
Da tutto ciò si può evincere che un amministratore attento alla normativa lascerà prima approvare all’assemblea il piano di riparto ed il bilancio e solo successivamente, qualora il caso lo richieda, adirà le vie legali al fine di recuperare le somme non versate, così che, scaduto il termine previsto per l’impugnazione della delibera, non potrà verificarsi l’ipotesi di cui sopra.
Nel caso in cui l’amministratore, di sua spontanea volontà, dovesse anticipare somme di danaro per condomini morosi, non potrà rivolgersi agli altri condomini -non morosi- per il recupero del suo credito. Egli dovrà infatti procedere solo verso i condomini inadempienti (con scarse possibilità di recuperare il credito versato).
Preme infine menzionare i documenti necessari al fine di ottenere il decreto ingiuntivo di cui all’art. 633 c.p.c. ovvero:
- Copia del verbale di nomina dell’amministratore;
- copia del verbale d’approvazione del bilancio;
- copia piano di riparto approvato;
- eventuali solleciti di pagamento;
- scheda anagrafica del condominio.
