Modifica delle tabelle millesimali
Tale diritto d’uso, sancito nell’art 1102 c.c., va distinto dal diritto del singolo condomino sulle cose comuni ex art.1118 c.c. il quale prevede che lo stesso ”è proporzionato al valore del piano o porzione di piano che gli appartiene”.
A tale ultima disposizione è connessa, tra l’altro, l’obbligazione che prevede in capo ai proprietari dell’unità immobiliare di contribuire alle spese per la conservazione, per la prestazione di servizi e innovazioni deliberate dalla maggioranza dei condomini (art.1123, comma 1, c.c.).
La ripartizione delle spese e la costituzione dell’assemblea, insite nel regolamento condominiale, costituiscono gli strumenti tramite i quali vengono indicati il preciso valore proporzionale di ciascun piano o porzione di piano -espresso in millesimi-. Contenuto che confluirà in una tabella denominata “Tabella Millesimale”.
A tal riguardo preme allo scrivente segnalare come si siano espresse le Sezioni Unite della Suprema Corte di Cassazione con la sentenza n°18477 del 9 agosto del 2010 sull’approvazione delle tabelle millesimali, mettendo fine a una disputa giurisprudenziale che vedeva il conflitto tra due orientamenti diversi: il primo secondo cui si necessitava dell’unanimità dei consensi ed il secondo per il quale bastava la maggioranza dei condomini.
Le Sezioni Unite, argomentando in modo chiaro e razionale, si sono distaccate dalla tesi che vede necessaria l’approvazione mediante l’unanimità dei consensi (fonda appunto su presupposti errati) e, diversamente, hanno affermato come le tabelle millesimali -conformi a criteri legali- possano essere approvate dall’assemblea, in prima o seconda convocazione, con la maggioranza indicata nel secondo comma dell’art.1136 c.c.
Le Sezioni Unite hanno inoltre chiarito in maniera categorica anche i “quorum”deliberativi necessari per l’approvazione della tabella relativa alla ripartizione delle spese .
In pratica, tenuto conto che tali tabelle, in base all’art.68 disp. att. c.c., sono allegate al regolamento condominiale, il quale, a sua volta, secondo l’art.1138 c.c., viene approvato a maggioranza, e che esse non dichiarano il diritto di ciascun condomino sulle unità immobiliari di proprietà esclusiva ma solo il valore di quest’ultime rispetto l’intero edificio, si deduce che tali tabelle vengano approvate con la stessa maggioranza richiesta per il regolamento di condominio.
In caso di difficoltà comunque l’assemblea può conferire l’incarico ad un tecnico per la redazione delle stesse che, se conformi ai criteri legali di ripartizione delle spese, possono essere approvate a maggioranza degli intervenuti all’assemblea che rappresenti perlomeno la metà dei valori millesimali dell’edificio.
Da ultimo, con la riforma del condominio, l’art. 69 disp.att. c.c., afferma il criterio secondo il quale la revisione delle tabelle millesimali debba avvenire all’unanimità ma con l’ inserimento di due eccezioni ovvero:
- qualora i valori siano conseguenza di un errore
- quando siano mutate le condizioni dell’immobile. ( Per mutate condizioni dell’immobile s’intende la sopraelevazione,incremento di superfici o incremento-diminuzione delle unità immobiliari).