In ambito condominiale le spese per la conservazione e il godimento delle parti comuni, salvo diverso accordo tra condomini, vengono suddivise in maniera proporzionale al valore della proprietà di ciascuno facendo riferimento alle tabelle millesimali (art. 1123 c.c.).
Nel caso in cui però determinati beni vengono adibiti a servire i condomini in modo diverso, le spese vengono suddivise in proporzione all’uso che ciascuno ne fa (es. scale del condominio)
Tra i beni comuni possiamo menzionare i “lastrici solari” che servono a coprire e proteggere lo stabile e che vengono disciplinate all’art.1117 del Codice civile.
A tal riguardo quest’ultimi possono essere conferiti in proprietà esclusiva a un condomino in forza di titoli diversi (quali possono essere ad es . 1) la Riserva a favore dell’originario costruttore, che trasferendo le singole unità immobiliari mantiene per sé la proprietà del bene ; 2) il regolamento condominiale predisposto unilateralmente dall’originario costruttore e accettato da tutti i successivi acquirenti dell’immobile; 3) la delibera assembleare sottoscritta da tutti i condomini ).
Resta comunque l’art 1126 c.c. a regolare l’ipotesi in cui il lastrico solare sia ad uso esclusivo di uno o più condomini prevedendo, nel merito, che le spese per le riparazioni e ricostruzioni siano a carico dei condomini che ne hanno l’uso esclusivo per un terzo rimanendo i restanti due terzi a carico degli altri comunisti.
È bene comunque chiarire, ed in questo ci aiuta la giurisprudenza, che bisogna distinguere i condomini che hanno l’utilizzo esclusivo del lastrico solare a cui carico vengono attribuite le spese nella misura di un terzo e, tra questi, coloro che sono proprietari di un appartamento della zona di edificio coperta dal lastrico e coloro che non usufruiscono di tale copertura. Difatti, nel caso in cui il condomino abbia l’uso esclusivo del terrazzo e sia titolare anche dell’immobile sottostante il lastrico, su di lui grava l’obbligo della doppia spesa (Cfr. Cass. 1451/2014).
Per ciò che concerne poi le modalità di ripartizione delle spese relative al risarcimento danni eventualmente prodotto dai lastrici solari, le Sezioni Unite , dopo un acceso dibattito giurisprudenziale, hanno così predisposto :
“Il fatto costitutivo dell’illecito seguito a condotta omissiva o commissiva dei condomini, deve essere suddivisa secondo le rispettive colpe dei condomini e, qualora vi sia anche responsabilità condominiale, secondo i criteri millesimali, senza far utilizzo dell’art 1126 c.c.”
Da ultimo è bene segnalare la diversa imputazione delle spese condominiali nel caso in cui la proprietà dell’unità immobiliare venga trasferita e, quindi, se l’onere debba essere sostenuto dal venditore o dal compratore.
L’art. 63, comma 4, disp. att. c.c., stabilisce che “chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente” e il quinto comma del medesimo articolo determina che “chi cede diritti su unità immobiliari resta obbligato in solido con l’avente causa per i contributi maturati fino al momento in cui è trasmessa all’amministratore copia autentica del titolo che determina il trasferimento del diritto”.
Ne deriva pertanto che, nel caso in cui il venditore non informi l’amministratore dell’avvenuto trasferimento dell’immobile -risultando in tal modo ancora proprietario ”apparente” dell’immobile- l’art 63 delle disposizioni attuative del codice civile dichiara esteso il principio di solidarietà tra venditore e acquirente per i contributi maturati sino al momento in cui venga trasmessa copia autentica dell’atto di vendita.
